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北京市海淀区房屋安全鉴定站房屋建筑安全评估工作开展情况
一、房屋建筑安全评估背景
2011年5月1日起施行的《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）中提出了“安全评估”这一名词，其第十条规定“房屋建筑所有权人应当根据房屋建筑的类型、设计使用年限、使用时间等情况，按照规定定期委托房屋安全鉴定机构对房屋建筑进行安全评估。建设单位、设计单位应当按照规定履行定期告知的义务。”
紧随其后，2011年6月北京市住房城乡建设委陆续出台了《北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法》、《北京市房屋建筑安全评估技术导则》等文件以规范我市房屋建筑安全评估、鉴定活动，统一我市房屋建筑安全评估的内容、技术要求、工作程序和评估方法，确保安全评估质量。
2011年8月底，北京市房屋安全管理事务中心组织北京市各鉴定、检测单位的相关专业技术人员集中学习了《北京市房屋建筑安全评估技术导则》，通过专家的讲解，大家对房屋建筑安全评估这一项全新的工作有了初步的认识。
2012年9月1日，北京市质量技术监督局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布实施了《房屋建筑安全评估技术规程》DB11/T 882-2012，规范了北京市房屋建筑安全评估的内容，统一技术要求，确保安全评估质量。
二、房屋建筑安全评估案例
2012年，海淀区房屋安全鉴定站率先在北京市开展了房屋建筑安全评估工作。截止目前已，完成了三项实际工程，具体房屋建筑安全评估案例为：
1、中国南车集团公司办公楼安全评估工程
2011年12月，中国南车集团公司在对本市多家房屋鉴定机构选择及评审后，确定我站对其办公楼进行安全评估，并签订了评估合同，成为我站首个房屋建筑安全评估项目，亦是《北京市房屋建筑使用安全管理办法》颁布施行后北京市首个房屋建筑安全评估项目。
（1）前期准备工作
我站做了大量的前期准备工作：初步查勘现场、收集图纸资料、组织相关技术人员学习《北京市房屋建筑安全评估技术导则》，开会研讨确定工作方案、流程、人员配置，对于工作中的难点和可能遇到的问题进行了详细的梳理并向有关专家请教等。
（2）资料核查
依据《北京市房屋建筑安全评估技术导则》及《建筑工程资料管理规程》的相关规定进行资料核查。涉及建筑装饰装修工程、建筑设备设施及系统、电梯设备、建筑防火系统的施工、改造及日常维护资料等。
（3）现场状况检查
检查内容包括：检查地面砖；检查监控中心配电箱、插座；检查消防中控室消火拴箱、消防泵房以及针对电梯设备做了电梯满载试验。
2012年2月22日，我站正式签发了此份《房屋建筑安全评估报告》，获得了委托单位的认可及好评。
2、花园村第二小学南楼安全评估工程
2012年5月，北京市房屋安全管理事务中心委托我站以花园村第二小学南楼为范例，开展房屋建筑安全评估试点工作。
（1）前期准备工作
我站前期做了大量的准备工作，如：对人员进行合理的分组、加强团队成员间的协作能力、统一各组检测人员理论知识、操作流程、演示动作及讲解术语，邀请编写《北京市房屋建筑安全评估技术导则》的专家指导等。
（2）现场状况检查
结合该工程的特点及现场实际情况，我站将现场实操人员分为三个大组，每组均由各个专业的工程技术人员及固定的记录员组成，分别负责不同的楼层涉及每个分项的所有检查内容，以方便观摩同时又尽量避免过多的影响学生上课。从现场检查到纪录均按部就班地进行，力求做好每一个细节。同时邀请北京市住建委、北京市房屋安全管理事务中心、北京建设工程质量检测和房屋建筑安全鉴定行业协会、北京市各鉴定检测机构的有关领导、业内专家和工作人员到场观摩。
（3）现场实操点评会
现场实操后第二天召开了现场实操点评会，会上专家们对我站现场实操过程给予了高度的肯定，并提出了一些好的建议，同时也针对房屋建筑安全评估细节问题同大家进行了探讨，使大家对房屋建筑安全评估工作有了更进一步的理解，为更好地开展评估工作打下了坚实的基础。
3、棚户区房屋建筑安全调研
棚户区房屋建筑安全，是北京市海淀和谐社区发展中心的一项研究课题中涉及到问题，由于该机构研究人员为非建筑工程相关专业，对采集基础数据无从下手，经多方咨询，最终于2012年12月初将这项工作委托我站，对北京花园楼小区西平房和北京陶瓷厂南平房等两个棚户区进行房屋建筑安全评估。
站内相关人员开会讨论，总结前两个评估实例中的经验，并查阅相关文件资料，针对棚户区房屋建筑平房密度大、使用年限跨度大、房屋质量参差不齐、基础设施配套不齐全、消防隐患严重、环境卫生脏、乱、差等特点，制定工作方案及记录表格。
北京花园楼小区西平房共居住32户居民，北京陶瓷厂南平房共居住52户居民，两个棚户区基本情况大体相同：均仅有一个公共简易厕所、一个垃圾集中堆放点，且生活垃圾露天堆放，无垃圾分类措施；房屋建筑以八十年代平房为主，正房周围普遍接建简易房屋，造成房屋间距离较小，消防通道狭窄。
本次房屋建筑安全评估最终成果未采用传统的评估报告模式，而是参考调研报告的格式，对房屋建筑的使用安全状况进行统计、分析比对。既有各户每栋房屋的具体数据，又有按房屋结构、建筑年代等分类将安全评估结论进行比对，为棚户区的综合整治及房屋建筑的节能改造提供客观数据依据。
三、房屋建筑安全评估工作的特点
通过上述安全评估案例经验总结，初步汇总房屋建筑安全评估的特点可以概括为五个字：
1、新
房屋安全评估是新开展的业务类型，其中建筑设施设备及系统、建筑防火与防雷系统、建筑特种设备及系统的项目的评估工作，对于房屋安全鉴定机构鉴定人员来说较为陌生，有一种无从下手的感觉。
安全评估工作深度很难掌握：资料核查都应该查些什么内容？现场状况检查又应该怎么去查？工作做得糙了，委托方会认为技术人员没水平，走马观花、敷衍委托方；工作做得细了，又耗费人力、物力，最后可能还得不到委托方的认可。针对这些问题，我站采取了如下的解决方法：
（1）充分理解房屋建筑安全评估概念，不能和房屋鉴定及建筑结构检测混淆。
《房屋建筑安全评估技术规程》中房屋建筑安全评估的概念为“专业技术人员通过核查资料、现场检查和必要的简单测试，对房屋建筑的地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修和建筑设施设备可能存在的结构安全隐患、使用安全隐患进行分析判断，对房屋建筑的使用安全做出综合评价的活动”。
（2）资料核查方面，正常情况下，每一幢建筑从结构设计、施工、投入使用到维修保养，每一个环节都有大量的图纸、资料，从房屋建筑安全评估角度来说，大多数都不是必须要核查的，主要应核查竣工质检及验收文件、日常检查维护纪录以及需要特定部门定期检测项目的检测报告等对房屋建筑安全有影响的资料。
（3）现场状况检查方面则主要采取目测、简单工具量测等方法进行检查；各分项需评估的内容都要涵盖，但要有详有略。对资料齐全且日常记录、检验报告中未提及有安全隐患的项目可以简略核查；对资料缺失或曾存在安全隐患的项目需要仔细检查。
2、广
房屋建筑安全评估不单是建筑专业，而是跨领域、跨专业，以主体结构为主，延伸到房屋周边环境、建筑装饰装修、建筑设施设备、特种设备、防火系统、防雷系统、附属构筑物等等，涉及面广。
鉴定人员除建筑主体、装饰装修工程为相关专业工作外，其他如设施设备、建筑防火、建筑防雷、电梯设备等专业均涉足不深，且无相应专业资质，对评估工作带来一定难度。我站采取的解决方法是聘请具有相应资质的专业技术人员协同完成房屋建筑安全评估工作。
3、险
由于房屋建筑安全评估涉及面广，对房屋建筑各个部位都要检查，现场闲杂人员、机器设备、环境条件等均可能出现一些不确定因素，对现场检查人员带来危险隐患。针对这个问题，我站制定安全预案：明确工作环境及所接触物品的安全性；做好准备及防护工作；由项目负责人适时提醒评估人员严格按照程序和要求进行工作；请委托方大力配合等。做到尽量预防出现安全事故，如果出现事故能及时妥善处理。
4、杂
房屋建筑安全评估主要涉及五个分项，每个分项下有包含多个子项，每个子项有衍生出多种检查内容。所有的这些分项、子项等在房屋建筑中是混杂在一起的，比如：打开一个检查口，所能检查到的内容可能属于多个毫无关联的子项、分项，检查时很可能遗漏一些检查内容。所以在检查时我们要注意以下方面：
（1）制定详细的工作方案：根据具体情况进行人员分组、确定检查顺序及方法，可以按项目或者按区域进行分组、检查。
（2）团队成员间相互提醒。
（3）现场检查时多留影像资料等。
5、细
房屋建筑安全评估现场检查时小到灯泡、开关，大到机器设备乃至整个系统等均需认真检查，事无巨细。现场检查数据的整理汇总，评估报告的编写更是要求认真细致。要使得评估报告数据准确无误、结论切实有据，现场记录就显得格外重要，我们在每一个项目开展前，都会根据项目的特点编制贴合实际、方便现场检查记录以及以及后期整理的记录表格。
四、房屋建筑安全评估工作中存在的问题和建议
房屋建筑安全评估工作从政策法规到标准规范都已基本完善，但是仍存在以下几个问题：
（一）房屋建筑所有权人对房屋安全评估还不十分了解，房屋健康档案制度尚未健全，监管机构监管力度弱，房屋建筑安全评估工作未能全面持续开展。
（二）房屋建筑安全评估技术人员理论知识薄弱、评估经验欠缺。
工作建议：希望有关部门进一步加大房屋建筑安全评估工作的宣传和监管力度，多组织开展鉴定人员学习培训、经验交流，使房屋建筑安全评估工作能早日成为我们鉴定检测行业里的常规工作。
北京市海淀区房屋安全鉴定站
2013年3月1日
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